“Wanneer is een woning nu eigenlijk onbewoonbaar?” is een vraag die zich in Vlaanderen niet met een gevoel laat beantwoorden. Er bestaat een maatstaf, er bestaat een lijst, en er bestaat een verslag waarin gebreken worden aangevinkt. Deze pagina legt uit hoe die beoordeling werkt, zodat je vooraf kunt inschatten waar jouw woning staat.
Wat een verklaring vervolgens betekent voor de heffing, de verhuur en je mogelijkheden, staat op onbewoonbaar verklaarde woning.
De maatstaf is de Vlaamse Codex Wonen
Elke woning in Vlaanderen moet voldoen aan minimale normen voor veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit. Die normen staan in de Vlaamse Codex Wonen. Ze gaan over stabiliteit, vocht, elektriciteit, gas en verwarming, verlichting en verluchting, sanitair, toegankelijkheid en de energetische basiskwaliteit.
Belangrijk: het gaat om de woning, niet om de bewoner en niet om de netheid. Een rommelig huis is niet ongeschikt. Een keurig opgeruimd huis met een onveilige elektrische installatie kan dat wél zijn.
Het technisch verslag telt, niet de indruk
Bij een conformiteitsonderzoek loopt een woningcontroleur de woning door met een vast technisch verslag. Elk gebrek dat hij vaststelt, krijgt een plaats in dat verslag. Niet de algemene indruk telt dus, maar de optelsom van wat er is aangevinkt.
Dat heeft twee praktische gevolgen. Ten eerste is de beoordeling navolgbaar: je kunt het verslag opvragen en punt per punt nagaan waarop de conclusie steunt. Ten tweede is ze aanvechtbaar: staat er iets in dat feitelijk niet klopt, dan is dat een concreet aanknopingspunt voor beroep.
Drie categorieën gebreken
De gebreken worden ingedeeld in drie categorieën, en die indeling bepaalt de uitkomst.
- Categorie I zijn de lichtere gebreken. Ze moeten hersteld worden, maar ze maken een woning op zich niet ongeschikt.
- Categorie II zijn ernstige gebreken. Ze leiden tot een ongeschiktverklaring.
- Categorie III wijst op acuut gevaar voor veiligheid of gezondheid. Dat leidt tot ongeschikt én onbewoonbaar.
De omgekeerde formulering is even nuttig: een woning is conform wanneer er géén gebreken van categorie II of III worden vastgesteld. Bij gebreken van categorie III kan bovendien een korte hersteltermijn worden opgelegd, tot maximaal vijftien dagen.
Wat in de praktijk tot ongeschiktheid leidt
De klassiekers die we in dossiers tegenkomen zijn niet exotisch:
- vocht dat structureel is en niet met verluchten weggaat: optrekkend vocht, doorslaand vocht, schimmel over hele wanden;
- een elektrische installatie zonder geldig keuringsverslag, met blootliggende geleiders of zonder aarding;
- verwarming of warm water die niet veilig of niet aanwezig is, of een gastoestel dat niet correct is aangesloten en afgevoerd;
- trappen, vloeren, plafonds of daken waarvan de stabiliteit niet vaststaat;
- ramen die niet kunnen openen in ruimtes die verluchting nodig hebben, of te weinig daglicht;
- sanitair dat ontbreekt of niet werkt.
Sommige daarvan zijn categorie II, andere schuiven meteen door naar categorie III. Een gaslek of een instortingsrisico is geen kwestie van punten tellen.
Wanneer slaat ongeschikt om in onbewoonbaar
Het kantelpunt is gevaar. Zolang de gebreken ernstig zijn maar wonen niet gevaarlijk maken, blijft het bij ongeschikt. Zodra blijven wonen een risico vormt voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners, volgt onbewoonbaarheid. Denk aan CO-gevaar, brandgevaar, instortingsgevaar of een woning zonder werkende verwarming in de winter.
Onbewoonbaarheid is dus geen zwaardere straf voor dezelfde gebreken. Het is een ander type gebrek.
Overbewoning is een aparte grond
Een woning kan ook overbewoond worden verklaard: het pand zelf is dan in orde, maar er wonen te veel mensen in verhouding tot de beschikbare ruimte, met gezondheids- of veiligheidsrisico’s tot gevolg. Ook dat leidt tot een verhuurverbod, ook dat is strafbaar om te blijven verhuren. Het is een aparte vaststelling, geen variant op ongeschiktheid.
Woning ongeschikt verklaard terwijl er een huurder in zit
Dit is de situatie die het meest misloopt. De verklaring raakt de woning, maar de huurovereenkomst blijft juridisch bestaan. Verhuren mag niet meer, en tegelijk mag je de huurder niet zelf buitenzetten. Alleen de vrederechter kan een uithuiszetting toestaan, en het OCMW wordt daarbij automatisch verwittigd. Hoe die procedure loopt, lees je op uithuiszetting.
Loopt het al langer moeilijk met de huurder, dan geeft verkopen met moeilijke huurders het volledige overzicht van de opties, en huurder betaalt niet gaat specifiek over achterstallen.
Kun je zelf laten vaststellen hoe je woning ervoor staat
Ja. Je kunt bij je gemeente een conformiteitsattest aanvragen. Dat is de positieve variant van hetzelfde onderzoek: dezelfde controleur, hetzelfde technisch verslag, maar dan met de bedoeling zwart op wit te krijgen dat de woning voldoet. Voor verhuurders is dat in een aantal gemeenten verplicht geworden; voor verkopers is het vooral nuttig als bewijs.
Overweeg je een aanvraag omdat je twijfelt aan de staat van de woning, weeg dan eerst af wat je met de uitkomst gaat doen. Een negatieve vaststelling verdwijnt niet meer uit het dossier.
En als het antwoord “ja, dit is niet meer te redden” is
Dan is verkopen een volwaardige route, geen nederlaag. Wij kopen panden met vocht, met een afgekeurde installatie, half gestript of leegstaand, en ook panden die formeel ongeschikt of onbewoonbaar zijn verklaard. Wat dat concreet betekent voor de prijs, de attesten en de termijn staat op een onbewoonbaar verklaarde woning verkopen. Hoe het gesprek verloopt, lees je bij onze werkwijze.