Wanneer een dierbare overlijdt, komt er heel wat op je af. Naast het emotionele verlies duiken er ook praktische en juridische vragen op. Eén daarvan is: Wat gebeurt er met het huis? Of het nu gaat om een geërfde woning van een ouder, grootouder of partner: een huis verkopen na overlijden is zelden eenvoudig.
In dit artikel overlopen we wat er precies gebeurt bij overlijden van een eigenaar, wat jouw rechten zijn als langstlevende ouder, partner of kind, en hoe je best omgaat met erfgenamen, schulden en de Vlaamse belastingdienst.
Wie wordt eigenaar na overlijden?
Na het overlijden van een persoon komt diens eigendom automatisch terecht in de nalatenschap. Dat betekent dat het huis, appartement of andere onroerende goederen verdeeld worden onder de erfgenamen. Dit kunnen kinderen zijn, maar ook een langstlevende partner, broer, zus of zelfs een minderjarige.
Woonde je zelf samen met de overledene? Dan is het belangrijk om te weten of je wettelijk samenwoonde of gehuwd was. In het geval van een huwelijk heb je als langstlevende echtgenoot meestal recht op het vruchtgebruik van de woning en de inboedel. Bij een wettelijke samenwoning beperkt dit recht zich vaak tot het vruchtgebruik van de gezinswoning, tenzij er andere afspraken gemaakt zijn.
Bij overlijden van een ouder komt het ouderlijk huis of de ouderlijke woning terecht bij de kinderen. Is één van de ouders nog in leven, dan wordt hij of zij de langstlevende ouder en krijgt die in de meeste gevallen het vruchtgebruik. De kinderen worden dan blote eigenaars. Wil je de woning verkopen? Dan moeten alle partijen instemmen.
Meer uitleg over de verdeling van de eigendom na overlijden vind je op Notaris.be.
Wat als er meerdere erfgenamen zijn?
In veel gevallen zijn er meerdere erfgenamen betrokken bij een woning. Dat is bijvoorbeeld zo als beide ouders overlijden, of wanneer een persoon zonder partner of kinderen sterft. Het huis is dan in onverdeeldheid, wat wil zeggen dat iedereen een deel bezit, maar niemand individueel mag verkopen.
Zelfs als je bijvoorbeeld al half eigenaar bent, moet je eerst een akkoord bereiken met de andere erfgenamen. Is dat niet het geval, dan kan je de verkoop niet voortzetten. De notaris kan in zo’n situatie helpen om een akte van verdeling op te stellen waarin de aandelen worden toegekend of verkocht.
Minderjarige erfgenamen of mede-eigenaars
Zijn er minderjarige erfgenamen, dan wordt het nog iets ingewikkelder. Dan is de tussenkomst van de vrederechter verplicht, die erop toeziet dat het belang van het kind niet wordt geschaad. Dit geldt ook wanneer een van de mede-eigenaars niet in staat is zelf beslissingen te nemen. In zulke gevallen wordt de verkoop pas toegestaan na toestemming van de bevoegde rechter.
Ben je mede-eigenaar van een huis na overlijden, dan moet je dus altijd overleggen met de andere aandeelhouders. Je bent niet automatisch vrij om jouw deel te verkopen.
Eventuele schulden en erfenis aanvaarden
Voordat je beslist om een woning te verkopen, is het belangrijk om te controleren of er eventuele schulden zijn. Een huis met een openstaande hypotheek, leningen of onbetaalde belastingen kan de financiële situatie van de erfgenamen ernstig beïnvloeden.
Je hebt dan drie opties:
- De erfenis aanvaarden zonder voorbehoud;
- Aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving
(je bent dan beschermd tegen schulden die hoger zijn dan het vermogen); - Of de erfenis verwerpen.
Bespreek deze mogelijkheden zeker met een notaris. Die kan ook een schatting regelen, wat nodig is voor een correcte afhandeling van de erfbelasting.
De rol van de Vlaamse belastingdienst
Bij het overlijden van een eigenaar moet je aangifte doen van de erfenis bij de Vlaamse belastingdienst. Die bepaalt de erfbelasting op basis van de waarde van de woning en andere goederen. Indien je het huis snel wil verkopen, is het van belang dat de waarde correct is geschat. Anders riskeer je dat de fiscus een hogere waarde inschat en je dus bijkomende erfbelasting moet betalen.
Heb je twijfels? Dan is het aangeraden om een erkend schatter in te schakelen die een objectieve waardebepaling doet. Je leest meer over deze verplichtingen op Vlaanderen.be.
Mag je de woning zomaar verkopen?
Dat hangt af van het soort eigendomsrecht. Als je volledig eigenaar bent (bijvoorbeeld na een eerdere verdeling), dan kan je het huis verkopen zoals elke andere woning. Ben je enkel vruchtgebruiker of woning overnemer, dan heb je toestemming nodig van de blote eigenaars. De verkoop kan pas doorgaan als iedereen schriftelijk akkoord gaat.
Bovendien moet er een verklaring van erfrecht of akte van erfopvolging opgemaakt worden door de notaris. Pas daarna kan de woning publiek verkocht worden.
Praktisch verloop van de verkoop
Een huis geërfd? Dan verloopt de verkoop in deze volgorde:
- Alle erfgenamen aanvaarden (of verwerpen) de erfenis;
- De notaris maakt de erfrechtverklaring op;
- Eventuele onenigheid wordt opgelost via onderhandelingen of verdeling;
- De woning wordt geschat en op de markt gebracht;
- Na verkoop wordt de opbrengst verdeeld volgens de erfstructuur.
Een zorgeloze verkoop
Of je nu woning eigendom hebt na het overlijden van een ouder, partner of grootouder: het verkoopproces verloopt vlotter met professionele begeleiding. De juiste documenten, correcte waardering én een goede communicatie met de andere erfgenamen zijn cruciaal om discussies of fiscale problemen te vermijden.
Wil je een zorgeloze verkoop van een geërfde woning? Dan loont het om een betrouwbare makelaar of vastgoedpartner onder de arm te nemen. Zo kan je op je eigen tempo afscheid nemen van het huis, zonder kopzorgen over juridische of fiscale obstakels.
Hulp nodig?
Maak vrijblijvend een afspraak om jouw situatie te bespreken. Bij ons geniet je van een zorgeloze verkoopervaring, waarbij we alle rompslomp uit handen nemen en je snel een marktconform bod doen. Ontdek waarom zo veel mensen voor ons kiezen.